Menimbang Investasi melalui Crowdfunding Properti

Salah satu manfaat penting dari hadirnya financial technology (fintech) adalah tercapainya keuangan inklusif. Keuangan inklusif, sebagai kebalikan dari eksklusif, adalah terjangkaunya layanan keuangan oleh kelompok masyarakat yang lebih luas. Layanan keuangan seperti tabungan, kredit, dan investasi yang biasanya hanya dapat dijangkau oleh masyarakat berpenghasilan menengah ke atas, kini mulai bisa dinikmati juga oleh masyarakat dengan dana yang pas-pasan. Tujuan akhirnya adalah meningkatkan kesejahteraan masyarakat secara keseluruhan.

Contohnya jelas, masyarakat yang selama ini tidak bisa mendapatkan pembiayaan dari perbankan, kini bisa mengambil skema peer-to-peer (P2P) lending. Dengan pembiayaan tersebut diharapkan mereka bisa melakukan usaha produktif yang dapat meningkatkan kesejahteraan mereka. Di sisi lain, jika selama ini bunga tabungan premium hanya bisa didapatkan oleh mereka yang memiliki dana besar, kini masyarakat juga bisa mendapatkan bunga di atas bunga deposito dengan menjadi investor pada skema P2P lending.

Tak hanya melalui P2P lending, dengan fintech orang kini juga memiliki banyak pilihan investasi lainnya. Salah satunya adalah berinventasi ke properti. Selama ini properti menjadi primadona investasi karena harganya yang terus-terusan naik, bahkan tiap hari Senin. Namun demikian, karena harganya yang cenderung tidak masuk akal, hanya mereka berpenghasilan tinggi dan tinggi banget yang bisa berinvestasi pada sektor ini. Itu sebelum fintech menyerang. Sekarang, hanya dengan lima ratus ribu pun orang bisa berinvestasi membeli properti melalui skema crowdfunding.

Di Indonesia, kini setidaknya ada tiga layanan fintech yang menawarkan crowdfunding untuk berinvestasi pada properti yakni Tavest, PropertiAnda, dan Napro. Skema crowdfunding properti adalah urunan bersama-sama untuk membeli sebuah properti, menikmati pembagian biaya sewa selama beberapa tahun, kemudian mendapatkan keuntungan kenaikan harga atas penjualan properti tersebut pada tahun kesekian.

Investasi melalui crowdfunding properti ini mempunyai kelebihan dan kekurangan dibandingkan dengan investasi melalui P2P lending. Salah satu kelebihannya, investasi ini lebih “syariah” dibandingkan dengan P2P lending. Keuntungan dari investasi P2P lending berasal dari bunga, sedangkan dengan crowdfunding properti keuntungan berasal dari sewa dan jual beli. Bagi beberapa orang ini terdengar sepele, tapi bagi orang-orang yang alergi terhadap riba, ini adalah salah satu poin penting.

Namun kelemahannya, crowdfunding properti ini mempunyai jangka waktu investasi yang lebih lama dibandingkan dengan investasi P2P lending. Jika jangka waktu P2P lending hanya terbilang bulanan, crowdfunding properti mempunyai jangka waktu investasi hingga tahunan sampai properti tersebut dijual kembali. Platform PropertiAnda menawarkan fitur resale di mana pengguna bisa menjual share-nya kapan saja, tapi peminatnya mungkin agak terbatas sehingga bisa jadi tidak langsung terjual. Crowdfunding properti bukan investasi likuid untuk investor yang menginginkan dananya bisa kembali sewaktu-waktu dibutuhkan.

Ditilik secara imbal balik, selalu berlaku hukum investasi high risk high return, low risk low return, dan no risk no return. Pada investasi P2P lending, pengguna selalu bisa memilih untuk memberikan pinjaman pada usaha yang berisiko tinggi dengan imbalan yang lebih tinggi, atau memilih konservatif dengan tingkat imbalan yang lebih rendah. Crowdfunding properti mungkin mempunyai tingkat pengembalian yang moderate, namun ada risiko yang melekat dengan properti itu sendiri.

Secara teori memang nilai tanah dan properti akan terus naik. Namun demikian, masih terdapat kejadian-kejadian yang membuat properti tersebut tidak laku terjual atau disewa misalnya lingkungan sekitar properti tidak berkembang, kerusakan pada properti karena tidak terawat, banjir, macet, adanya sengketa hukum terkait kepemilikan, dan lain sebagainya. Karena risiko ini, investor dituntut untuk pintar-pintar untuk memilih properti sebelum menanamkan dananya.

Pilih-Pilih Platform Crowdfunding

Selain pada properti, risiko crowdfunding properti juga terletak pada platform crowdfunding sebagai penyedia layanan. Yang harus dicatat, sampai dengan saat ini, belum ada otoritas yang mengatur dan mengawasi skema kegiatan ini. Paling pahit, uang investor bisa-bisa dilarikan oleh investasi bodong berkedok platform crowdfunding. Salah kelola uang investasi juga bisa membuat uang investor tidak kembali.

Masalahnya, properti yang dibeli dan sebenarnya adalah milik puluhan investor, akan diatasnamakan founder atau badan usaha platform crowdfunding. Jika terjadi salah urus, investor akan mengalami masalah hukum sebelum bisa mendapatkan investasinya kembali. Jika nilai investasi terbilang kecil (di bawah lima juta Rupiah katakanlah), biaya legal bisa jadi tidak sebanding dengan nilai investasi yang hilang. Karenanya, investor perlu cerdas mempertimbangkan platform crowdfunding yang digunakan.

Terkait kepemilikan properti, perlu dicatat bahwa platform Tavest berani untuk mengambil risiko yang lebih besar. Selama masa beta testing, Tavest tidak menjamin bahwa tanah atau properti yang dibeli tidak dijaminkan kembali pada Bank atau lembaga keuangan manapun. Meskipun mungkin tidak ada intensi negatif dari Tavest atas hal tersebut, hal ini menambah risiko bagi investor jika terdapat mismatch dalam pengelolaan arus kas Tavest.

Sebagai pengelola investasi, platform crowdfunding juga harus transparan dalam skema monetisasi mereka. Transparansi tersebut membantu calon investor dalam menghitung imbal balik bersih mereka, setelah dikurangi dengan biaya-biaya yang ditarik oleh platform crowdfunding. Transparansi metode monetisasi juga membantu calon investor untuk memilih platform crowdfunding yang akan mengusahakan agar investor memperoleh keuntungan. Hal tersebut bisa dinilai dari sumber pendapatan platform. Platform yang menggantungkan pendapatannya dari keuntungan investor, baik berupa presentase atas keuntungan sewa maupun keuntungan jual beli, akan lebih berkepentingan pada keuntungan investor.

Dalam hal ini, Napro memiliki kekurangan karena adanya potensi konflik kepentingan pada saat pembelian properti oleh investor. Salah satu skema monetisasi Napro adalah komisi atas penjualan properti yang didapatkan dari developer. Hal ini memang seolah-olah menguntungkan calon investor karena Napro mendapat keuntungan dari pengembang, bukan dengan memotong uang investasi. Namun demikian, konflik kepentingan bisa terjadi apabila Napro mempromosikan properti yang sebenarnya kurang potensial karena adanya komisi penjualan yang cukup besar dari developer properti tersebut.

Dari ketiga platform yang telah disebutkan di atas, memang tidak ada yang benar-benar mendasarkan pendapatannya pada keuntungan investor. PropertiAnda, yang paling transparan terkait dengan monetisasinya, mengambil biaya admin sebesar 2% pada awal investasi. Artinya, nilai investasi malah akan langsung berkurang sebelum berkembang. Selain itu, jika biaya admin tersebut dimaksudkan sebagai biaya penggunaan infrastruktur, rasanya kurang tepat jika biaya admin diambil secara presentase mengingat biaya penggunaan infrastruktur sifatnya fixed cost.

Rasanya masih akan lama sampai dengan adanya pengawasan terhadap fintech crowdfunding. Industrinya masih mencari bentuk untuk berkembang, sementara portofolio-nya juga masih terbilang kecil. Bentuknya yang beragam juga memerlukan analisa yang cukup sampai dengan munculnya aturan untuk mengawasi platform crowdfunding sekaligus melindungi investornya.

Selama belum ada aturan tersebut, tak ada benar salah terkait dengan model bisnis dan skema monetisasi dari masing-masing platform. Lagipula, skema bisnis masing-masing platform crowdfunding masih belum teruji. Belum ada platform di Indonesia yang telah melewati satu siklus bisnis di mana properti yang dibeli telah dijual kembali. Atas hal tersebut, belum diketahui skema bisnis mana yang mampu bertahan sekaligus menguntungkan bagi investor. Sepanjang belum diatur dan diawasi oleh otoritas, maka pilihan investasi melalui platform crowdfunding tersebut merupakan tanggung jawab dari calon investor sendiri.

- Disclosure: Artikel tamu dibuat oleh Andi Miftachul. Penulis merupakan Pengawas Bank pada Otoritas Jasa Keuangan. Tulisan merupakan opini pribadi yang tidak terkait dengan DailySocial maupun OJK.